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Wohnflächenberechnung

Die vermietbare Fläche einer Immobilie beeinflusst erheblich den Mietertrag sowie die Rentabilität einer Immobilie. Ebenso kommt der Miet- und Nutzfläche eine entscheidende Rolle bei Veräußerungen oder der Abrechnung von Betriebs- bzw. Heizkosten zu.

Vermessung und Flächenaufmaß

Ein sogenanntes Aufmaß dient zunächst der Ermittlung der Grundflächen. Anschließend werden, der gewählten Norm entsprechend, sogenannte anrechenbare Grundflächen in einer Flächenberechnung erfasst, um zu der vermietbaren Fläche zu gelangen. Die Flächenermittlung kann vor Ort bzw. mittels gültiger Baupläne erfolgen.

Normen zur Wohnflächenberechnung

Basis für die Bestimmung der Wohnfläche ist das technische Aufmaß der Grundflächen. Die Flächenberechnungsnorm aus den mietvertraglichen Vereinbarungen dient dann als Auslegungsgrundlage für die „tatsächliche“ Mietfläche.

Eine Wohnflächenberechnung und das entsprechende Aufmaß können z.B. gemäß:

  • der Din 283 (offiziell zurückgezogen 1983)
  • der II. Berechnungsverordnung (II. BV – gültig bis 31.12.2003)
  • der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV – gültig seit 01.01.2004)
  • der GiF-Richtlinie zur Mietflächenberechnung von Wohnraum (MF/W vom 01.05.2012)

erstellt werden..

Normauswahl

Grundsätzlich gibt es im frei finanzierten Wohnungsbau keine verbindlichen Vorgaben zur Erstellung von Mietflächenberechnungen. Eine Ausnahme bildet der soziale Wohnungsbau, bei dem die II.BV oder die WoFlV bindend sind.

Was im Mietvertrag rechtsgültig vereinbart wurde, hat in der Regel Vorrang. Sofern nur pauschale Angaben zur Wohnfläche, aber nicht zur Berechnungsgrundlage vorhanden sind, greifen die zuständigen Gerichte erfahrungsgemäß auf die II.BV und die WoFlV  bzw. ortsübliche Norm zurück.

Rechtssicherheit durch genormte Flächenberechnungen

Mittlerweile gilt es zu bedenken, dass gemäß Urteil des BGH die tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhungen maßgeblich sein soll. Eine normgerechte Flächenberechnung gibt dann aber nur theoretisch die notwendige Rechtssicherheit bei Vermietung oder Verkauf. Denn auch Normen sind teilweise auslegungsfähig (z.B. bzgl. der Anrechnung von Balkonen und Terrassen). Bevor eine Neuberechnung der Wohnfläche vorgenommen wird, ist deswegen die Beratung durch einen Fachanwalt empfehlenswert.

Wiederverwendung des Aufmaßes

Sofern keine Umbaumaßnahmen stattfinden, welche den Grundriss verändern, behält ein Aufmaß seine Gültigkeit und kann auch bei einem Wechsel der Flächenberechnungsnorm i.d.R. wiederverwendet werden.