Immobilienbewertungsverfahren

Wenn Immobilien bewertet werden sollen (Verkehrswertermittlung), dann benötigt man nachvollziehbar strukturierte Bewertungsverfahren, wie sie z.B. vom Gesetzgeber vorgegeben bzw. aus der Wertermittlungspraxis heraus entwickelt wurden. Ausgehend von der Grundstruktur des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens sind dann noch eine Vielzahl sachverständiger Anpassungen vorzunehmen, welche die Besonderheiten einer Immobilie und der Marktgegebenheiten erfassen.

Bewertungsverfahren nach ImmoWertV

Im Prinzip haben sich in Deutschland drei grundsätzliche Immobilienbewertungsverfahren etabliert, welche durch den Gesetzgeber in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV ) und ergänzende Richtlinien normiert wurden. Besondere Bedeutung kommen den Marktanpassungsfaktoren in Form des Sachwertfaktors und des Liegenschaftszinssatzes zu. Diese werden im i.d.R. aus statistisch ausgewerteten Kaufpreisen repräsentativer Liegenschaften abgeleitet. Die Aufgabe des Sachverständigen ist es dann folgerichtig, die Besonderheiten einer zu bewertenden Immobilie entsprechend zu berücksichtigen bzw. einzupreisen.

Sachwertverfahren:

Das an den Herstellungskosten eines Gebäudes orientierte Sachwertverfahren gemäß § § 21-23 ImmoWertV bzw. Sachwertrichtlinie kommt insbesondere bei Einfamilienhäusern zur Anwendung. Der Markt orientiert sich hier üblicherweise nicht an erzielbaren Mieterträgen sondern an dem Substanzwert der baulichen Anlagen. Der Wert des Grund und Bodens ist separat zu ermitteln (siehe Vergleichswertverfahren) und ergibt zusammen mit dem Gebäudesachwert den Verkehrswert.

Kurzschema Sachwertverfahren

Kurzschema Sachwertverfahren

Normalherstellungskosten des Gebäudes:

Zunächst sind die Baukosten eines durchschnittlichen Normgebäudes aus Referenzwerten herzuleiten. Dazu dienen üblicherweise die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK), welche nach Gebäudearten und Standardstufen differenziert sind. In einem weiteren Schritt sind gegebenenfalls noch besondere Bauteile wie Balkone und Dachgauben bzw. besondere Einrichtungen wie Saunen oder Alarmanlagen zu berücksichtigen. Die baulichen Außenanlagen (z.B. Ent- und Versorgungsanlagen, Weg- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen) werden entweder nach Erfahrungssätzen oder mit den üblichen Normalherstellungskosten angesetzt.

Alterswertminderung:

Da jedes Gebäude auch bei guter Instandhaltung mit der Zeit an Wert verliert, wird regelmäßig ein Abschlag für diesen Werteverlust vorgenommen. Wenn zwischenzeitlich Modernisierungen stattgefunden haben, ist dies nach Art und Umfang der Maßnahmen entsprechend zu würdigen. Die Alterswertminderung beruht dabei auf dem Verhältnis der üblichen Gesamtnutzungsdauer und der Restnutzungsdauer einer Immobilie. Bei einem vollständig kernsanierten Gebäude würde die Alterswertminderung demnach auf ein Minimum reduziert.

Vorläufiger Sachwert – Marktanpassung:

Aus dem alterswertgeminderten Gebäudesachwert gemäß NHK, den baulichen Außenanlagen und dem Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert, welcher noch über einen Marktanpassungsfaktor an die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

Sofern vorhanden, sind sogenannte „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ durch Zu- und Abschläge abschließend zu berücksichtigen. Damit werden insbesondere Grundstücksbelastungen erfasst, die sich z.B. aus Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechten oder baulichen Mängeln ergeben.

Das Ergebnis ist der Sachwert bzw. Verkehrswert.

Ertragswertverfahren:

Immobilien welche in der Regel vermietet oder verpachtet werden, wird das Ertragswertverfahren nach §§ 17-20 ImmoWertV bzw. Ertragswertrichtlinie am ehesten gerecht. Dies trifft in der Regel auf Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien zu. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Bodenwert (siehe Vergleichswertverfahren) und dem finanzmathematisch ermitteltem Ertragswert des Gebäudes zusammen.

Kurzschema Ertragswertverfahren

Kurzschema Ertragswertverfahren

Mieteinnahmen – Reinertrag:

Als Grundlage für eine Ertragswertermittlung ist zunächst der jährliche Rohertrag aus den ortsüblichen Nettokaltmieten herzuleiten, wobei die von den Mietern getragenen Betriebskosten unberücksichtigt bleiben. Der Rohertrag ist um die üblichen Bewirtschaftungskosten zu kürzen. Als Ergebnis verbleibt ein Reinertrag, welcher als Grundlage für die Ertragswertermittlung dient. Sofern die tatsächlichen Mieten sich von den ortsüblichen Mieten unterscheiden, ist die Differenz gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen.

Bewirtschaftungskosten:

Unter die vom Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten fallen Instandhaltungs- bzw. Verwaltungskosten und ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis z.B. gemäß II. Berechnungsverordnung. Diese Kosten können im wohnwirtschaftlichen Bereich grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im gewerblichen Bereich hingegen ist es durchaus üblich, dass Bewirtschaftungskosten durch den Mieter getragen werden.

Reinertragsanteil des Gebäudes:

Aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag des Grundstücks. Um den Reinertragsanteil des Gebäudes zu erhalten ist noch die sogenannte Bodenwertverzinsung abzuziehen. Dies erscheint zunächst recht umständlich, ermöglicht es aber im Gegensatz zu internationalen Ertragswertverfahren, den Bodenwert transparent darzustellen.

Bodenwertverzinsung:

Das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV geht davon aus, dass ein Teil der Erträge dem Grund und Boden zuzurechnen sind. Der Ertragsanteil des Bodens ergibt sich über die Verrentung des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszinssatz (immobilienspezifischer Kapitalisierungszinssatz des Ertragswertverfahrens). Im Prinzip entspricht dies einer Pacht, welche man für die Nutzung eines Fremdgrundstückes zu zahlen hätte.

Ertragswert des Gebäudes – vorläufiger Ertragswert:

Der zuvor ermittelte Reinertrag des Gebäudes wird finanzmathematisch mittels Rentenbarwertfaktor kapitalisiert. Der Rentenbarwertfaktor wirkt dabei wie ein Multiplikator der jährlichen Mieterträge und hängt unmittelbar mit dem Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes zusammen. Der resultierende Ertragswert des Gebäudes und der Bodenwert ergeben dann den vorläufigen Ertragswert.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

Analog zum Sachwertverfahren sind auch hier die „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen (z.B. für Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte oder bauliche Mängel sowie Mehr- und Mindermieten).

Das Ergebnis ist der Ertragswert bzw. Verkehrswert.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren nach § 15, 16 ImmoWertV bzw. Vergleichswertrichtlinie stellt auf den direkten Vergleich von Grundstücken ab. Dabei ist darauf zu achten, dass diese auch tatsächlich vergleichbar und in ausreichende Anzahl vorhanden sind. Sollten die Grundstücksmerkmale nicht ausreichend übereinstimmen, ist eine Angleichung vorzunehmen.

Regelmäßig ist der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren aus unbebauten Grundstücken zu ermitteln. In der Wertermittlungspraxis wird aber hauptsächlich auf den sogenannten Bodenrichtwert zurückgegriffen, weil z.B. in innerstädtischen Lagen die meisten Grundstücke schon bebaut sind. Der Bodenwert ist gemäß Bodenwertrichtlinie üblicherweise auf ein abgegrenzte Bodenrichtwertzone bzw. ein Richtwertgrundstück mit repräsentativen Zustandsmerkmalen bezogen und gegebenenfalls sachverständig anzupassen.

Im allgemeinen wird davon ausgegangen, dass sich abgesehen von unbebauten Grundstücken eventuell noch Reihenhäuser und Eigentumswohnungen mittels des Vergleichswertverfahrens bewerten lassen. Einfamilienhäuser oder Bürogebäude z.B. werden allgemein als Individualbauten begriffen, die sich letztlich zu sehr unterscheiden, so dass dieses Verfahren u.U. unterstützend und zur Plausibilisierung herangezogen wird.

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