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Verkehrswertermittlung von Immobilien

Verkehrswertermittlung – Verkehrswertgutachten

Letztlich ist die Verkehrswertermittlung gleichbedeutend mit der Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. D.h. der Preis einer Immobilie , welcher zu einem vorher festgelegten Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar wäre.

Der etwas „altbackene“ Begriff des Verkehrswertes aus der Definition des §194 BauGB richtet sich in erster Linie an die gemeindlichen Gutachterausschüsse. Mit dem Begriff des Verkehrswertes sind gleichzeitig eine bestimmte Form bzw. Inhalt des Immobiliengutachtens und Bewertungsverfahren verbunden.

Aufbau und Inhalt von Verkehrswertgutachten

Neben dem reinen Wertermittlungsergebnis sind auch Aufbau und Inhalt eines Immobiliengutachtens maßgeblich. Verkehrswertgutachten sollten deswegen nach allgemeingültigen Leitlinien erstellt werden, wie sie z.B. vom Institut für Sachverständigenwesen (ifs) entwickelt wurden. Dadurch soll eine neutrale, nachvollziehbare und bestimmten Qualitätsstandards genügende Gutachtenerstellung bzw. Verkehrswertermittlung gewährleistet werden.

Die ausführliche Dokumentation bzw. Auswertung der wertrelevanten Merkmale und Einflussfaktoren bilden die Basis für eine marktgerechte Wertfindung. Die Beschreibung der Grundstücks- und Gebäudemerkmale, der rechtlichen Gegebenheiten sowie die Markt- und Lagebeurteilung sind damit integraler Bestandteil eines Verkehrswertgutachtens. Dies führt erst in einem zweiten Schritt zu der mathematischen Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie mittels der klassischen Bewertungsverfahren.

Die neutrale Sichtweise des Immobiliensachverständigen und das nach allgemein anerkannten Kriterien erstellte Gutachten soll und kann also wesentlich mehr leisten als ein überschlägiger Zahlenwert.

Anlässe für ausführliche Verkehrswertgutachten

  • An- und Verkaufsvorbereitung
  • Beleihung durch ein Kreditinstitut
  • Aufteilung bei Erbschaften
  • Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
  • Abschluss einer Wohngebäudeversicherung
  • Vermögensaufstellung und Bilanzierung
  • Betreuungsverfahren
  • Zwangsversteigerungen

Marktwerteinschätzung und Kaufpreisprüfung

Sofern aus zeitlichen oder Kostengründen ein komplexes Verkehrswertgutachten nicht gewünscht ist, kann auch eine Marktwerteinschätzung oder Kaufpreisüberprüfung im Sinne einer sachverständigen Empfehlung angezeigt sein. Es sollte jedoch vorab geklärt werden, welchem Zweck solch eine verkürzte Variante dienen soll.

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Die vom Institut für Sachverständigenwesen (ifs) entwickelten Leitlinien zum Aufbau eines schriftlichen Sachverständigengutachtens haben Empfehlungscharakter und ergänzen i.d.R. die SV-Ordnungen der IHK´s. Hauptkriterien für ein Verkehrswertgutachten sind Vollständigkeit, systematischer Aufbau, übersichtliche Gliederung, Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit.