Verkehrswertermittlung von Immobilien

Verkehrswertermittlung – Verkehrswertgutachten

Letztlich ist die Verkehrswertermittlung gleichbedeutend mit der Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. D.h. der Preis einer Immobilie , welcher zu einem vorher festgelegten Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar wäre.

Der etwas „altbackene“ Begriff des Verkehrswertes aus der Definition des §194 BauGB richtet sich in erster Linie an die gemeindlichen Gutachterausschüsse. Mit dem Begriff des Verkehrswertes sind gleichzeitig eine bestimmte Form bzw. Inhalt des Immobiliengutachtens und Bewertungsverfahren verbunden.

Aufbau und Inhalt von Verkehrswertgutachten

Neben dem reinen Wertermittlungsergebnis sind auch Aufbau und Inhalt eines Immobiliengutachtens maßgeblich. Verkehrswertgutachten sollten deswegen nach allgemeingültigen Leitlinien erstellt werden, wie sie z.B. vom Institut für Sachverständigenwesen (ifs) entwickelt wurden. Dadurch soll eine neutrale, nachvollziehbare und bestimmten Qualitätsstandards genügende Gutachtenerstellung bzw. Verkehrswertermittlung gewährleistet werden.

Die ausführliche Dokumentation bzw. Auswertung der wertrelevanten Merkmale und Einflussfaktoren bilden die Basis für eine marktgerechte Wertfindung. Die Beschreibung der Grundstücks- und Gebäudemerkmale, der rechtlichen Gegebenheiten sowie die Markt- und Lagebeurteilung sind damit integraler Bestandteil eines Verkehrswertgutachtens. Dies führt erst in einem zweiten Schritt zu der mathematischen Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie mittels der klassischen Bewertungsverfahren.

Die neutrale Sichtweise des Immobiliensachverständigen und das nach allgemein anerkannten Kriterien erstellte Gutachten soll und kann also wesentlich mehr leisten als ein überschlägiger Zahlenwert.

Anlässe für ausführliche Verkehrswertgutachten

  • An- und Verkaufsvorbereitung
  • Beleihung durch ein Kreditinstitut
  • Aufteilung bei Erbschaften
  • Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
  • Abschluss einer Wohngebäudeversicherung
  • Vermögensaufstellung und Bilanzierung
  • Betreuungsverfahren
  • Zwangsversteigerungen

Marktwerteinschätzung und Kaufpreisprüfung

Sofern aus zeitlichen oder Kostengründen ein komplexes Verkehrswertgutachten nicht gewünscht ist, kann auch eine Marktwerteinschätzung oder Kaufpreisüberprüfung im Sinne einer sachverständigen Empfehlung angezeigt sein. Es sollte jedoch vorab geklärt werden, welchem Zweck solch eine verkürzte Variante dienen soll.

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Die vom Institut für Sachverständigenwesen (ifs) entwickelten Leitlinien zum Aufbau eines schriftlichen Sachverständigengutachtens haben Empfehlungscharakter und ergänzen i.d.R. die SV-Ordnungen der IHK´s. Hauptkriterien für ein Verkehrswertgutachten sind Vollständigkeit, systematischer Aufbau, übersichtliche Gliederung, Nachvollziehbarkeit und Nachprüfbarkeit.

Immobilienbewertungsverfahren

Wenn Immobilien bewertet werden sollen (Verkehrswertermittlung), dann benötigt man nachvollziehbar strukturierte Bewertungsverfahren, wie sie z.B. vom Gesetzgeber vorgegeben bzw. aus der Wertermittlungspraxis heraus entwickelt wurden. Ausgehend von der Grundstruktur des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens sind dann noch eine Vielzahl sachverständiger Anpassungen vorzunehmen, welche die Besonderheiten einer Immobilie und der Marktgegebenheiten erfassen.

Bewertungsverfahren nach ImmoWertV

Im Prinzip haben sich in Deutschland drei grundsätzliche Immobilienbewertungsverfahren etabliert, welche durch den Gesetzgeber in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV ) und ergänzende Richtlinien normiert wurden. Besondere Bedeutung kommen den Marktanpassungsfaktoren in Form des Sachwertfaktors und des Liegenschaftszinssatzes zu. Diese werden im i.d.R. aus statistisch ausgewerteten Kaufpreisen repräsentativer Liegenschaften abgeleitet. Die Aufgabe des Sachverständigen ist es dann folgerichtig, die Besonderheiten einer zu bewertenden Immobilie entsprechend zu berücksichtigen bzw. einzupreisen.

Sachwertverfahren:

Das an den Herstellungskosten eines Gebäudes orientierte Sachwertverfahren gemäß § § 21-23 ImmoWertV bzw. Sachwertrichtlinie kommt insbesondere bei Einfamilienhäusern zur Anwendung. Der Markt orientiert sich hier üblicherweise nicht an erzielbaren Mieterträgen sondern an dem Substanzwert der baulichen Anlagen. Der Wert des Grund und Bodens ist separat zu ermitteln (siehe Vergleichswertverfahren) und ergibt zusammen mit dem Gebäudesachwert den Verkehrswert.

Kurzschema Sachwertverfahren

Kurzschemazum Sachwertverfahren

Normalherstellungskosten des Gebäudes:

Zunächst sind die Baukosten eines durchschnittlichen Normgebäudes aus Referenzwerten herzuleiten. Dazu dienen üblicherweise die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK), welche nach Gebäudearten und Standardstufen differenziert sind. In einem weiteren Schritt sind gegebenenfalls noch besondere Bauteile wie Balkone und Dachgauben bzw. besondere Einrichtungen wie Saunen oder Alarmanlagen zu berücksichtigen. Die baulichen Außenanlagen (z.B. Ent- und Versorgungsanlagen, Weg- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen) werden entweder nach Erfahrungssätzen oder mit den üblichen Normalherstellungskosten angesetzt.

Alterswertminderung:

Da jedes Gebäude auch bei guter Instandhaltung mit der Zeit an Wert verliert, wird regelmäßig ein Abschlag für diesen Werteverlust vorgenommen. Wenn zwischenzeitlich Modernisierungen stattgefunden haben, ist dies nach Art und Umfang der Maßnahmen entsprechend zu würdigen. Die Alterswertminderung beruht dabei auf dem Verhältnis der üblichen Gesamtnutzungsdauer und der Restnutzungsdauer einer Immobilie. Bei einem vollständig kernsanierten Gebäude würde die Alterswertminderung demnach auf ein Minimum reduziert.

Vorläufiger Sachwert – Marktanpassung:

Aus dem alterswertgeminderten Gebäudesachwert gemäß NHK, den baulichen Außenanlagen und dem Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert, welcher noch über einen Marktanpassungsfaktor an die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

Sofern vorhanden, sind sogenannte „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ durch Zu- und Abschläge abschließend zu berücksichtigen. Damit werden insbesondere Grundstücksbelastungen erfasst, die sich z.B. aus Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechten oder baulichen Mängeln ergeben.

Das Ergebnis ist der Sachwert bzw. Verkehrswert.

Ertragswertverfahren:

Immobilien welche in der Regel vermietet oder verpachtet werden, wird das Ertragswertverfahren nach §§ 17-20 ImmoWertV bzw. Ertragswertrichtlinie am ehesten gerecht. Dies trifft in der Regel auf Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien zu. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Bodenwert (siehe Vergleichswertverfahren) und dem finanzmathematisch ermitteltem Ertragswert des Gebäudes zusammen.

Kurzschema Ertragswertverfahren

Kurzschema zum Ertragswertverfahren

Mieteinnahmen – Reinertrag:

Als Grundlage für eine Ertragswertermittlung ist zunächst der jährliche Rohertrag aus den ortsüblichen Nettokaltmieten herzuleiten, wobei die von den Mietern getragenen Betriebskosten unberücksichtigt bleiben. Der Rohertrag ist um die üblichen Bewirtschaftungskosten zu kürzen. Als Ergebnis verbleibt ein Reinertrag, welcher als Grundlage für die Ertragswertermittlung dient. Sofern die tatsächlichen Mieten sich von den ortsüblichen Mieten unterscheiden, ist die Differenz gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen.

Bewirtschaftungskosten:

Unter die vom Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten fallen Instandhaltungs- bzw. Verwaltungskosten und ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis z.B. gemäß II. Berechnungsverordnung. Diese Kosten können im wohnwirtschaftlichen Bereich grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im gewerblichen Bereich hingegen ist es durchaus üblich, dass Bewirtschaftungskosten durch den Mieter getragen werden.

Reinertragsanteil des Gebäudes:

Aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag des Grundstücks. Um den Reinertragsanteil des Gebäudes zu erhalten ist noch die sogenannte Bodenwertverzinsung abzuziehen. Dies erscheint zunächst recht umständlich, ermöglicht es aber im Gegensatz zu internationalen Ertragswertverfahren, den Bodenwert transparent darzustellen.

Bodenwertverzinsung:

Das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV geht davon aus, dass ein Teil der Erträge dem Grund und Boden zuzurechnen sind. Der Ertragsanteil des Bodens ergibt sich über die Verrentung des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszinssatz (immobilienspezifischer Kapitalisierungszinssatz des Ertragswertverfahrens). Im Prinzip entspricht dies einer Pacht, welche man für die Nutzung eines Fremdgrundstückes zu zahlen hätte.

Ertragswert des Gebäudes – vorläufiger Ertragswert:

Der zuvor ermittelte Reinertrag des Gebäudes wird finanzmathematisch mittels Rentenbarwertfaktor kapitalisiert. Der Rentenbarwertfaktor wirkt dabei wie ein Multiplikator der jährlichen Mieterträge und hängt unmittelbar mit dem Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes zusammen. Der resultierende Ertragswert des Gebäudes und der Bodenwert ergeben dann den vorläufigen Ertragswert.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale:

Analog zum Sachwertverfahren sind auch hier die „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen (z.B. für Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte oder bauliche Mängel sowie Mehr- und Mindermieten).

Das Ergebnis ist der Ertragswert bzw. Verkehrswert.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren nach § 15, 16 ImmoWertV bzw. Vergleichswertrichtlinie stellt auf den direkten Vergleich von Grundstücken ab. Dabei ist darauf zu achten, dass diese auch tatsächlich vergleichbar und in ausreichende Anzahl vorhanden sind. Sollten die Grundstücksmerkmale nicht ausreichend übereinstimmen, ist eine Angleichung vorzunehmen.

Regelmäßig ist der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren aus unbebauten Grundstücken zu ermitteln. In der Wertermittlungspraxis wird aber hauptsächlich auf den sogenannten Bodenrichtwert zurückgegriffen, weil z.B. in innerstädtischen Lagen die meisten Grundstücke schon bebaut sind. Der Bodenwert ist gemäß Bodenwertrichtlinie üblicherweise auf ein abgegrenzte Bodenrichtwertzone bzw. ein Richtwertgrundstück mit repräsentativen Zustandsmerkmalen bezogen und gegebenenfalls sachverständig anzupassen.

Im allgemeinen wird davon ausgegangen, dass sich abgesehen von unbebauten Grundstücken eventuell noch Reihenhäuser und Eigentumswohnungen mittels des Vergleichswertverfahrens bewerten lassen. Einfamilienhäuser oder Bürogebäude z.B. werden allgemein als Individualbauten begriffen, die sich letztlich zu sehr unterscheiden, so dass dieses Verfahren u.U. unterstützend und zur Plausibilisierung herangezogen wird.

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„Schäl Sick ist Schick“

Wohnungsmarkt Köln – rechte Rheinseite im Aufwind

Aktuell ist der Wohnungsmarkt in Köln als angespannt zu bewerten und die Bevölkerungsprognose lässt den Schluss zu, dass sich daran kurzfristig nicht viel ändern wird. Dies spiegelt sich auch in den Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Wohnungsmieten die auf der rechten Kölner Rheinseite, auch als „Schäl Sick“ bekannt, zu verzeichnen sind.

Entwicklungen auf Stadtteilebene

Pauschale Angaben bzgl. der Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen auf Stadtteilebene sind nur begrenzt aussagefähig. Andererseits kann man durchaus feststellen, dass sich die Nachfrage zunehmend in Richtung der rechten Rheinseite ausweitet. Die Vorhabenplanung zur Weiterentwicklung des Deutzer Messegeländes, der neue Rheinboulevard und die Entwicklung hochwertiger Quartiere zum Wohnen und Arbeiten im Deutzer und Mülheimer Hafen dürften diesen Trend festigen. Ein anderes Projekt betrifft die Entwicklung von Porz-Mitte, welches auch als Anker für umliegende Stadtteile wie den Zündorf dienen könnte, wo ein recht hohes Potential für den Geschoßwohnungsbau sowie Eigenheime besteht.

Neben einem erweiterten Verkehrskonzept mit eher funktionaler Bedeutung gibt es auch Planungen zu einer Verbesserung der rechtsrheinischen Grünzüge bzw. der Freiraumstruktur. Die damit verbundene soziale Aufwertung unterstreicht die augenscheinliche Absicht, das noch asymetrische Stadtbild zu einem ganzheitlichen städtebauliches Gesamtgefüge zu entwickeln. Eine Umformung des vormals industriell geprägten rechtsrheinischen Kölner Stadtgebietes könnte damit mittel- bis langfristig, durch Schaffung bzw. Verbesserung von Quartieren, eine neue stadträumliche Identität schaffen.

Stadtentwicklung – Perspektive

Nachhaltige Stadtentwicklung, welche städtebauliche und soziale Aspekte sowie die Anforderungen von Grundstückseigentümern, Anwohnern und Investoren zusammenführen soll, ist nicht innerhalb weniger Monate umzusetzen. Allerdings deutet Einiges darauf hin, dass die rechte Rheinseite auch über Deutz hinausgehend an Bedeutung gewinnt.

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Mietrechtsnovelle 2015

Mietrechtsnovelle zur Mietpreisbremse

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ist nunmehr am 01.06.2015 in Kraft getreten. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist zwar zunächst nur die Grundlage für eine entsprechende Ermächtigung der Länder, Gebiete nach bestimmten Indikatoren festzulegen. Es ist aber anzunehmen, dass die entsprechenden Verordnungen zur Mietpreisbremse bereits in Arbeit sind und dann zeitnah erlassen werden. Für Köln wird damit gerechnet, dass eine entsprechende Verordnung ab Juli 2015 wirksam wird.

Wiedervermietung höchstens 10% über der Mietspiegelmiete

In den ausgewiesenen Gebieten kann bei Wiedervermietung für einen Zeitraum von 5 Jahren grundsätzlich nur noch ein Mietzins verlangt werden, der höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bereits rechtskonform vereinbarte Mieten können bei Wiedervermietung weiterhin verlangen werden, auch wenn diese mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Staffelmieten werden ebenfalls unter die Mietzinsbegrenzung fallen, wobei jede Staffel neu zu prüfen ist und bei Indexmietvereinbarungen ist die Ausgangsmiete maßgeblich. Erstmalig vermietete und genutzte bzw. umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Regelung ausgenommen, weil dem Gesetzgeber durchaus bewusst ist, dass nur zusätzlicher Wohnraum dem Wohnungsmangel und sozial unverträgliche Mietsteigerungen entgegenwirken kann.

Nur begrenzte Auswirkung für Vermieter

Gemäß dem Institut der Deutschen Wirtschaft wären im Jahr 2014 gut 40 % der Kölner Inserate einer bekannten Immobilienbörse von der Mietpreisbremse betroffen gewesen. Dabei waren am häufigsten einfache bzw. traditionell weniger begehrte Lagen und Objekte betroffen, die von einer Art Mitnahmeeffekt profitieren. Ohne umfassend sanierte bzw. Neubauwohnungen sinkt die Quote in Köln sogar auf ca. 20%.

Die Wohnungsmieten der letzten Jahre haben sich in Köln nicht gleichmäßig, sondern in den einzelnen Teilmärkten recht unterschiedlich und unregelmäßig verändert. Der Immobilienmarkt ist in Bewegung und lässt sich insbesondere in der zeitlichen Entwicklung nicht eindeutig vorhersagen. Insgesamt betrachtet dürfte die Mietpreisbremse in Köln aber keine großen Nachteile mit sich bringen und höchstens spekulativen Investments entgegenwirken.

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Die Neuregelungen zu Provisionszahlungen bei Einschaltung eines Maklers „Wer bestellt bezahlt“ ist ebenfalls Gegenstand der Mietrechtsnovelle, aber bzgl. der Immobilienwertermittlung von eher geringfügiger Bedeutung.

Wirtschaftlichkeit und EnEV

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Aus § 1 Satz 1 der Energieeinsparverordnung (EnEV) geht hervor, dass der Zweck der Verordnung die Einsparung von Energie in Gebäuden unter Beachtung des gesetzlichen Grundsatzes der wirtschaftlichen Vertretbarkeit ist.
Daraus folgt, dass die Vorschriften der EnEV grundsätzlich einzuhalten bzw. umzusetzen sind, aber auch stets geprüft werden kann, inwieweit eine wirtschaftliche Vertretbarkeit oder Ausnahmetatbestände vorliegen.

Wirtschaftlichkeit in der Praxis

Zwar ist der grundsätzlichen Zielsetzung der Energieeinsparung nichts entgegenzuhalten. Allerdings sind z.B. Maßnahmen zur Wärmedämmung an Gebäuden nicht unstrittig. Sei es das verwendete Material, die Konstruktion, Ausführung, Sicherheitsaspekte, Langzeitverhalten des verwendeten Materials, Umweltverträglichkeit oder gar das tatsächliche Energieeinsparungspotential … es scheint noch viele „Unbekannte“ zu geben. Demgemäß dürfte es durchaus Sinn machen, die Anforderungen der EnEV nicht nur als notwendiges Übel zu betrachten, was dazu verleiten könnte, die „billigste“ oder erstbeste Variante zu wählen.

Gemäß dem Forschungsinstitut für Wärmeschutz e.V./ München ist eine allgemein gültige Aussage über die Wirkung energetischer Maßnahmen nicht möglich. Als Fazit wird lediglich festgehalten dass bei fachgerechter Durchführung keine Mängel zu erwarten sind und i.d.R. Energieeinsparungen realisiert werden. Zahlreiche Modellberechnungen zeigen je nach Objekttyp und Baujahresklasse ein Einsparpotential von bis zu 80 % bei Bestandsbauten. Andere Quellen gehen in der Praxis von der Hälfte oder noch weniger aus.

Wenn Energieeinsparungen realisiert werden, so ist es zudem noch fraglich, in welchem Zeitraum sich die Kosten amortisieren bzw. ob ein Mehrwert erzielt wird. Es liegen diverse Studien zur Energieeffizienz und auch zur Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen vor, welche den Schluss nahe legen, dass es sich aus heutiger Sicht erst dann lohnt, wenn die betroffenen Bauteile ohnehin erneuert werden müssen. In diesem Falle werden nur die Mehrkosten in Ansatz gebracht bzw. die „Sowieso-Kosten“ von der Gesamtinvestition abgezogen.

Veraltete Berechnungsmodelle

Die Gründe für die Diskrepanz von theoretischen und praktischen Einsparungsergebnissen sind vielfältig. Eine Ursache kann der – in einigen Berechnungsmodellen – fehlende Abgleich von berechnetem Bedarfswert und tatsächlichen Verbrauchswerten sein. Eine Plausibilisierung berechneter Bedarfswerte anhand durchschnittlicher Verbrauchswerte ist deshalb empfehlenswert.

Wertsteigerung durch energetische Maßnahmen

Die Wertsteigerung einer Immobilie aufgrund energetischer Modernisierungen ergibt sich im Allgemeinen aus einer Erhöhung des Reinertrages bzw. der Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Welche Werterhöhung bzw. Mietsteigerung sich in der Praxis erzielen lassen, hängt von den Marktgegebenheiten und den gewählten Maßnahmen ab. So kann es durchaus vorkommen, dass sich auch gesetzlich zulässige Mietsteigerungen am Markt nicht durchsetzen lassen.

Selbstgenutzte Einfamilienhäuser erfahren in der Regel ebenfalls eine Wertsteigerung, wobei aber die Wertdifferenz vor und nach Sanierung nur unter bestimmten Voraussetzungen die Investitionskosten deckt. Auch hier sind die Marktgegebenheiten, das Maßnahmenpaket und die Ausgangssituation wertbestimmend.

Energetische Maßnahmen sind sorgfältig zu planen

Es bleibt also festzuhalten, dass der energetischen Modernisierung eine sorgfältige Planung vorausgehen sollte, um einen tatsächlichen Mehrwert zu erzielen. Insbesondere bei Altbauobjekten sind die bauphysikalischen Gegebenheiten des Öfteren schwer einzuschätzen, so dass eine Standardlösung nicht immer den gewünschten Erfolg bringt oder gar unvorhergesehene Probleme verursacht … auch wenn die Bauausführung mängelfrei erfolgt.

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Hinweis- und Verschwiegenheitspflicht

Grundsätzliches

Der Sachverständige hat grundsätzlich Stillschweigen gegenüber Dritten hinsichtlich der Kenntnisse zu wahren, welche er im Rahmen des Wertermittlungsauftrages erlangt. Die Schweigepflicht erstreckt sich ebenfalls auf Mitarbeiter des Sachverständigen und ist auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses gültig.

Andererseits müssen in einem schriftlichen Verkehrswertgutachten augenscheinlich festgestellte Befundtatsachen entsprechend Erwähnung finden. Die zerstörende Prüfung von Bauteilen oder Ursachenforschung gehört nicht in den Aufgabenbereich des Bewertungssachverständigen und obliegt Sonderfachleuten wie z.B. Bauschadenssachverständigen und Statikern.

Gebot der Unparteilichkeit

Im Rahmen der Gutachtenerstattung kann auf die Dokumentation von Tatsachenfeststellungen jedoch nicht verzichtet werden. Dazu gehört unter Umständen auch der Hinweis auf nicht eindeutig geklärte aber wertrelevante Sachverhalte wie z.B. augenscheinliche Bauschäden, Bodenverunreinigungen oder eine fehlende Baugenehmigung. Würde man solche Gegebenheiten einfach „unter den Tische fallen lassen“, so würde der Sachverständige nicht mehr neutral und unparteiisch agieren.

Ist der Hinweispflicht genüge getan, liegt es in der Verantwortung des Auftraggebers, ob eine weitergehende Recherche bzw. Beauftragung veranlasst wird. Man kann niemanden dazu zwingen, beispielsweise ein gesondertes Bauschadensgutachten zu beauftragen, welches zu erheblichen Zusatzkosten führen kann.

Wechselspiel von Hinweis- und Verschwiegenheitspflicht

Einerseits sollte der privat beauftragte Bewertungssachverständige die zur Verfügung gestellten oder recherchierten Informationen gegenüber Dritten vertraulich behandeln – Schweigepflicht. Andererseits sind aus verständlichen Gründen sogenannte „Gefälligkeitsgutachten“ kategorisch auszuschließen – Hinweispflicht.

Zweiteilung trotz Immobilienboom

Mediapark Köln

Mediapark, Köln

Wie u.a. das Bundesinstitut für Bau-, Raum-, und Stadtforschung 2013 festgestellt hat, haben sich die Wohnungsmieten bundesweit moderat entwickelt, was z.B. auch der Immobilienverband IVD bestätigt. Gleiches gilt für die Kaufpreisentwicklung von Wohnimmobilien.

Der „Immobilienboom“ findet letztlich recht begrenzt im Bereich der Ballungsräume und Universitätsstädte wie z.B. Köln statt. Die Finanzkrise führte zu einer Flucht in Sachwerte, so dass vermehrt Käufer und Investoren aus dem Ausland den  deutschen Immobilienmarkt für sich entdeckt haben, welcher als stabil gilt.

Wie „Die Welt“ jüngst berichtete, zeigen aktuellen Zahlen für Wohnungsbaugenehmigungen den fünften Anstieg in Folge, mit zuletzt über 20%. Diese Tendenz könnte anhalten, sofern der Wohnungsneubau wie angekündigt von der Mietpreisbremse ausgenommen wird.

Auf der anderen Seite sind die strukturschwachen Städte und Regionen in einer Abwärtsentwicklung begriffen. Eigenheimbesitzer sind in ländlichen Gebieten zunehmend mit Werteverlusten konfrontiert und es ist ein größerer Leerstand von Wohnungen zu verzeichnen. Allgemeine Marktbeobachtungen und – auswertungen deuten an, was generell zu erwarten ist, können aber auf spezifischen Teilmärkten und auf Stadtteilebene auch zu Fehlurteilen führen.

Die Immobilienwertermittlung als zeitpunktbezogene Verkehrswertermittlung kann sich Prognosen und Marktentwicklungen nicht  verschließen und muss diese integrieren. Allerdings ist hier Vorsicht geboten, weil jede Immobilie individuelle Eigenschaften bzw. Wertmerkmale besitzt, welche unabhängig von allgemeinen Tendenzen zu würdigen sind…. allen Prognosen und Statistiken zum Trotz.

Grunderwerbssteuererhöhung in NRW

NRW plant die nächste Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Wie jüngst „Haus & Grund“ berichtete, plant der NRW Finanzminister Walter-Borjans (SPD) eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer von derzeit 5% auf 6,5%. Damit würden für das Land Steuermehreinnahmen von geschätzt 500 Mio. € pro Jahr erzielbar sein.

Zwar stellt eine solche Erhöhung ein Ärgernis dar, weil damit die Erwerbsnebenkosten für den einen oder anderen spürbar in die Höhe getrieben werden. Andererseits sind die Kreditzinsen immer noch auf einem extrem niedrigen Niveau und auf Grund der Finanzkrise sind Immobilien weiterhin höchst attraktiv, so dass man insgesamt nicht mit einer Auswirkung auf die Immobiliennachfrage rechnen muss.

Die Immobilienwertermittlung dürfte davon jedenfalls weitestgehend unbeeinflusst bleiben und den Fokus auf andere Entwicklungen aus der Gesetzgebung legen.

Mietpreisbremse verhindert Wohnungsneubau

lightroom-0433Neue Kappungsgrenze

Am 20.05.2014 hat das Land NRW die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenze“ (Kappungsgrenzenverordung) mit Wirkung zum 01.06.2014 beschlossen. Die Möglichkeit zu Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen ist damit in einer Vielzahl von Städten und Gemeinden nunmehr auf 15% statt 20% begrenzt (d.h. bis zur ortüblichen Vergleichsmiete/ Mietspiegel innerhalb von drei Jahren).

Die Kappungsgrenze ist auch unter dem Begriff der „Mietpreisbremse“ vielfach diskutiert worden und stand vor allen Dingen deswegen in der Kritik, weil befürchtet wird, dass dadurch Investitionen verhindert würden. Das Ziel, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sicherzustellen, wäre damit verfehlt.

Bremsende Wirkung nur in Ballungszentren

Wenn man statistischen Auswertungen Glauben schenken darf, so sind in den letzten ca. 10 Jahren für das Bundesgebiet insgesamt nur moderate Mietsteigerungen zu beobachten, welche sich im Rahmen halten. Das „Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW)“ kommt laut „Spiegel online“ in seiner Studie sogar zu dem Ergebnis, dass die Mietpreisexplosion eine Legende sei. Eine tatsächlich „bremsende“ Wirkung ist daher vorwiegend in Ballungszentren zu vermuten.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung wird noch diskutiert

Noch zur Diskussion steht eine zusätzliche Regelung für die Erst- und Wiedervermietung von wohnlich genutzten Neubauten bzw. umfassend sanierten Wohnimmobilien, wo bis jetzt noch weitgehend Vertragsfreiheit besteht. Ursprünglich war angedacht, dass bei Wiedervermietung auch bei Neubauten ein Mietzins von höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sein sollte. Aber man hat sich anscheinend eines Besseren belehren lassen und will neu errichtete Wohngebäude von dieser Regelung ausnehmen, um die Schaffung von neuem Wohnraum nicht ausgerechnet dort zu verhindern, wo ehedem schon Wohnraumknappheit vorherrscht.

Wirksam dürfte eine Begrenzung der Mietpreissteigerungen vornehmlich in Ballungsräumen bzw. Stadtzentren sein, wo eine große Nachfrage tatsächlich zu spürbaren Mietpreissteigerungen führte. Die Immobilienpreise dürften aber, davon unbeeindruckt, noch eine Weile ihren allg. Aufwärtstrend beibehalten und lediglich eine Verlagerung auf „Stadtteile mit Potential“ stattfinden.

So kann man in Köln z.B. davon ausgehen, dass das Angebot von Wohnraum auch weiterhin dem Bedarf insgesamt hinterherhinkt und eine zunehmende Ausweichbewegung z.B. zur „Schäl Sick“ (rechte Rheinseite) stattfindet.

Hauseigentümer unter Zugzwang

Neue EnEV 2014 – Änderung zum Energieausweis

Am 11.10.2013 wurde vom die“ Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung“ mit Wirkung zum 01.05.2014 beschlossen (Bundesrat – Beschlussdrucksache 113/13).

Tachoband 2014

Bandtacho 2014 (neu)

Eine der Änderungen in der EnEV betrifft den Energieausweis. Dieser enthält nunmehr die Energieeffizienzklassen von A+ bis H und ist bei Verkauf oder Vermietung ohne Aufforderung vorzuzeigen.

Ausweispflichten für Bestandsgebäude haben im Prinzip schon seit 2007 bestanden. Allerdings bestimmte der §16 EnEV bisher, dass der Energieausweis lediglich zugänglich zu machen ist.

Wenn niemand nachgefragt hat, ist es demnach nicht weiter aufgefallen.

Vorlage des Energieausweises

Gemäß der geänderten Verordnung wird nunmehr klargestellt, dass im Rahmen einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes zu machen sind und der Energieausweis bei einer Besichtigung aktiv vorzulegen ist.

Vergleichbarkeit von alten und neuen Energieausweisen

Bei der vergleichenden Darstellung des Energiebedarfs/-verbrauchs fällt neben den erstmalig eingeführten Energieeffizienzklassen die neue Skaleneinteilung des sogenannten Tachobandes auf. Diese reicht neuerdings nur noch bis >250 kwh/ m² statt wie bisher >400 kwh/ m². Daraus folgt letztlich bei Neuausstellung des Energieausweises, dass man visuell schon im roten Bereich landet, während man sich in den älteren Versionen noch im gelben Mittelfeld bewegt hat. Allem Anschein nach soll dem Energieausweis ein größeres Gewicht gegeben und mithin auch die Motivation zu einer energetischen Sanierung gestärkt werden.

Tachoband 2009_2014

Bandtacho 2009 bis 2014

Energieverbrauch als Wertkriterium

Wer die Absicht hat, sein Haus zu verkaufen oder zu beleihen, wird verstärkt über die energetische Qualität seiner Immobilie nachdenken müssen. Maßnahmen zur Wärmedämmung an Gebäuden sind nicht unstrittig, was einer nicht unerheblichen Anzahl kritischer Medienberichte zu entnehmen ist.

 

Außerdem ist eine energetische Modernisierung mit z.T. erheblichen Kosten verbunden, welche erst einmal „gestemmt“ werden müssen.

Zunehmende Bedeutung des Energieausweises

Es ist durchaus wahrscheinlich, dass sich die neuen Regelungen zunehmend auf den Immobilienwert auswirken und energetische Modernisierungen sich durchaus lohnen können. Deswegen dürfte der individuell auf die jeweilige Immobilie zugeschnittenen Maßnahmenplanung eine wichtige Rolle zukommen, um eine Optimierung von Kosten und Nutzen zu erzielen.